Главная | Особенности ипотеки домов и квартир

Особенности ипотеки домов и квартир


Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с должника суммы основного долга и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним далее - Единый реестр залогодателю должнику по основному обязательству на праве собственности принадлежит законченный строительством объект офисное здание , принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а, следовательно, ипотека прекратилась. Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил, указав, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.

Как видно из приведенного примера в данном Информационном письме рассмотрены наиболее спорные моменты, которые неоднозначно толкуются правоприменителями. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах.

Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица владельца закладной и передачи закладной этому лицу. В передаточной надписи должно быть точно и полно указано имя наименование лица, которому передаются права по закладной.

Передаточные надписи на закладной, не содержащие такого указания бланковые передаточные надписи , считаются ничтожными [4,12]. Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены: Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступлений необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.

Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства предшествующая ипотека , может быть представлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю последующая ипотека.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с ч. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права, которых удостоверены закладной, не допускается.

При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Первый из них дома, квартиры уникален в плане разнообразия, мобильности и высокой стоимости. Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг - служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т. Анализ потенциального платежеспособного спроса приводит исследователей к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют большинству граждан приобрести жилье на рынке [15].

В регионах рыночные механизмы действуют с определенными допущениями на рынке вторичного то есть находящегося в эксплуатации жилья.

Учитывая, что строительство и продажа так называемого доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.

Удивительно, но факт! Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки.

Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь, главными участниками, выступают заказчик инвестор и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица.

Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию. Существующие федеральные программы ставят целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка, прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка.

Не учитывается и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная политика в данной сфере экономики должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.

Важнейшим условием эффективности рынка жилищной недвижимости является также его информационная прозрачность. Для ее достижения нужно, прежде всего, создать систему мониторинга цен на рынке жилья, которая позволит получить ясное представление о существующих в данной сфере тенденциях [13]. Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен сегодня из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монопольных местных рынков строительства.

Что касается спроса, то он сдерживается из-за неспособности населения брать кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам. Многие новые квартиры финансируются на основе применения схем застройщиков, которые, как правило, являются рискованными и дорогими.

Удивительно, но факт! Институт ипотеки - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права.

Максимальный срок - 15 лет для кредиторов - коммерческих банков, 20 лет в случае покупки ипотек АИЖК. Что касается коммерческих банков, нет особого смысла в увеличении срока, принимая во внимание высокие процентные ставки на рынке и инфляционные ожидания.

Минимальный размер первоначального взноса составляет 30 процентов, что объясняется проблемами с обращением взыскания на имущество должника, ветхим состоянием многих жилых зданий, незначительным количеством сделок, которые могли бы служить ориентиром для установления рыночной цены.

Удивительно, но факт! Предметом исследования вопросы формирования и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Процентные ставки на г. Региональные государственные ипотечные агентства выдают больше субсидированных ипотечных кредитов в рублях по ставке от 8 до 15 процентов, при этом, по оценкам, средняя взвешенная ставка составляет 13 процентов, а местные органы власти оказывают бюджетно-финансовую поддержку для возмещения разницы между использованной ставкой и рыночной ставкой.

В настоящее время ипотечные ставки снижаются, но не резко, причина в том, что риски для банков по-прежнему высоки, а кредитные деньги дороги. Процентные ставки по кредитам на приобретение квартир в новостройках в России снижаются с сентября года в среднем на 1 процентный пункт в месяц. Возможность обращения взыскания на имущество должника является центральным вопросом для создания эффективных стимулов, способствующих развитию ипотечного кредитования.

Обращение взыскания на имущество должника и выселение в другую квартиру остаются сложными вопросами при развитии российских рынков ипотечного жилищного кредитования. Залоговые права кредиторов по-прежнему ограничены банковскими кредитами. Это ограничивает способность заемщиков рефинансировать кредиты, когда инфляция падает, а процентные ставки снижаются.

Если говорить об организационно-финансовых схемах системы индивидуального жилищного строительства, необходимо, прежде всего, ясно осознавать, что: Это процесс, а его протяженность по времени будет исключительно зависеть от согласованной работы, воли, понимания и содействия со стороны администраций всех уровней. Однако нужно отдавать себе отчет в том, что они начнут эффективно функционировать как единое целое только по мере того, как для этого созреют объективные условия и будет создана соответствующая правовая база.

Анализ состояния вопроса показывает, что из-за низких доходов значительной части населения, а также дороговизны заемных средств благодаря высоким рискам доступными будут, прежде всего, небольшие ипотечные кредиты.

При малом объеме кредита заемщику требуется иметь значительные собственные средства. Поэтому должны быть сформированы надежные механизмы, позволяющие их накапливать. Так называемые накопительные схемы получили широкое распространение в Европе, они присущи всем странам с низким уровнем доходов населения в том числе в странах с переходной экономикой. Таким образом, в настоящее время, после принятия Правительством государственной концепции ипотечного жилищного кредитования, открываются новые возможности для развития кредитной кооперации в Российской Федерации в форме жилищных ссудо-сберегательных кооперативов.

Предоставление временного жилья осуществляется после обращения взыскания на заложенное жилое помещение с реализацией последнего - по требованию нового собственника покупателя этого жилого помещения.

Таким образом, основаниями для предоставления временного жилого помещения залогодателю и членам его семьи являются в совокупности: Соответственно основаниями для выселения залогодателя и членов его семьи из жилого помещения, которое реализовано продано в порядке обращения на него взыскания, являются обстоятельства, предусмотренные в ст.

По истечении этого срока они переселяются в принудительном судебном порядке. Представляется, что в данном случае следовало бы предусмотреть не судебный достаточно длительный и обременительный для собственника , а упрощенный административный порядок принудительного переселения ввиду бесспорности требования нового собственника жилого помещения и с целью оптимальной гарантированности и защиты его права собственности на приобретенное жилое помещение.

Очевидно, что теперь есть основание надеяться на активизацию деятельности банков по ипотечному кредитованию и сами кредиты станут более доступными т. Кредиты под залог незавершенного строительства и строительных материалов и оборудования Необходимость получения кредита возникает у субъектов гражданского права, прежде всего у граждан, при приобретении жилья не только путем его покупки, но и при строительстве жилого дома.

Представляется правильным следующее толкование содержания ст. При выдаче кредита под залог только строительных материалов и оборудования, заготовленных для строительства, должен заключаться договор о залоге движимого имущества с соблюдением правил, относящихся именно к этому договору.

В частности, не потребуются обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора о залоге. При залоге же незавершенного строительства последнее рассматривается как недвижимое имущество, включающее в свой состав и строительные материалы, оборудование, если они имеются на строящемся объекте и принадлежат на праве собственности залогодателю.

Соответственно, договор о его залоге подчиняется правилам, регулирующим договор об ипотеке. Залог незавершенного строительством жилого дома допускается только для обеспечения возврата кредита, предоставленного для сооружения жилого дома, т.

При нецелевом использовании заемных средств займодавец банк или иная кредитная организация , наделенный законом правом контролировать их использование по назначению, может потребовать досрочного возврата всей суммы займа с уплатой причитающихся процентов. Квалификация недостроенного объекта незавершенного строительства как недвижимого имущества и право закладывать такого рода объекты по правилам договора об ипотеке впервые было предусмотрено ныне утратившим силу Указом Президента РФ от 28 февраля г.

Ипотека наемного дома введена Федеральным законом от В случае предоставления кредита или займа на строительство наемного дома либо на приобретение всех помещений в наемном доме или являющегося наемным домом жилого дома земельный участок, который предоставлен или предназначен для строительства наемного дома либо на котором расположен такой дом, или право аренды этого земельного участка находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае, если в соответствии с пунктом 1настоящей статьи земельный участок, предоставленный или предназначенный для строительства наемного дома, или право аренды этого земельного участка находится в залоге, в залоге находится и строящийся создаваемый на этом земельном участке наемный дом. При государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на этом земельном участке такой объект считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на него.

С даты выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод построенного на этом земельном участке наемного дома в эксплуатацию до даты государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом наемный дом на этом земельном участке, введенный в эксплуатацию, считается находящимся в залоге. При государственной регистрации права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом, которые расположены на земельном участке, который или право аренды которого находится в залоге в соответствии с пунктом 1настоящей статьи, такие помещения, такой жилой дом считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности на них.

Ипотека таких помещений, такого жилого дома подлежит государственной регистрации одновременно с государственной регистрацией права собственности на них.

Удивительно, но факт! Несоблюдение данного требования при заключении договора об ипотеке предприятия влечет его ничтожность.

Залогодержателем по залогу, указанному в пунктах настоящей статьи, является банк или иная организация, предоставившие кредит или заем на строительство наемного дома либо на приобретение помещений в наемном доме, являющегося наемным домом жилого дома.

Жилые помещения в наемном доме предоставляются внаем по договору найма жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством без согласия залогодержателя. В случае обращения взыскания банком или иной организацией, предоставившими указанные в пункте 1настоящей статьи кредит или заем, на земельный участок или право аренды земельного участка, на котором расположен или строится наемный дом, на объект незавершенного строительства на этом земельном участке, на все помещения в таком наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом по решению залогодержателя осуществляется продажа земельного участка уступка права аренды , объекта незавершенного строительства, всех помещений в таком доме, такого жилого дома одному лицу с сохранением установленной цели использования указанных объектов недвижимого имущества в порядке, установленномстатьями 57и58настоящего Федерального закона.

В случае, если первые публичные торги по продаже заложенного имущества, указанного в пункте 6настоящей статьи, и в случае проведения повторных публичных торгов также повторные публичные торги по продаже указанного имущества объявлены не состоявшимися, исполнительное производство по обращению взыскания на указанное заложенное имущество приостанавливается до поступления исполнительного документа, выданного на основании судебного решения, указанного впункте 8настоящей статьи.

О приостановлении исполнительного производства и об основаниях его приостановления судебный пристав-исполнитель извещает залогодержателя. Во-вторых, реальная опасность должника потерять имущество является хорошим стимулом для исполнения своих обязательств перед залогодержателем надлежащим образом.

Данное положение является ещё одной довольно убедительной гарантией для залогодержателя.

В-третьих, в случае невыполнения обязательств должником, объект взысканий является уже обеспеченным и полностью гарантированным, поскольку ипотека обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества. С другой стороны, происходит накапливание доверия к институту ипотеки в РФ и со стороны залогодателей различных слоев населения.

Малоимущими ипотека воспринимается, как дающая возможность растянуть оплату нового жилья и других объектов недвижимости. Средние слои рассматривают этот институт как переходный механизм в ожидании, когда возрастет уровень их благосостояния, и можно будет приобретать недвижимость на собственные средства.

На богатых данный институт не рассчитан, поскольку он им почти не нужен. Несмотря на обилие отечественных публикаций по ипотечной тематике, отставание российской правовой науки в данной области от развитых зарубежных исследований очевидно.

В связи с этим сформировалась потребность в ликвидации этого разрыва, в том числе и с использованием метода сравнительно-правового анализа института ипотеки в России и в развитых зарубежных странах.

Еще по теме Особенности ипотеки жилых домов и квартир. Ипотечное кредитование:

На мой взгляд, для дальнейшего внедрения института ипотеки в рыночную экономику нашего государства необходимо соблюдение 2 показателей: Гражданский кодекс Российской Федерации: Федерации от 30 ноября г. Налоговый кодекс Российской Федерации: Федерации от 5 августа г.

Удивительно, но факт! Анализ потенциального платежеспособного спроса приводит исследователей к выводу, что сегодня личные трудовые сбережения не позволяют большинству граждан приобрести жилье на рынке [15].

Федерации от 16 июля г.



Читайте также:

  • Ташкент наследство по завещанию
  • Консультация юриста