Главная | Арбитражный суд спор связанный с регистрацией сделок с недвижимым имуществом

Арбитражный суд спор связанный с регистрацией сделок с недвижимым имуществом


Учитывая, что у УФРС отсутствовали правовые основания для принятия объекта недвижимости на учет в качестве бесхозяйной вещи, суд принял решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Довод заявителя о том, что лицо, вступившее в наследство, не является собственником спорного недвижимого имущества, поскольку наследником не осуществлена государственная регистрация права собственности, признан судом необоснованным. Статьей ГК РФ предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Днем открытия наследства является день смерти гражданина статья ГК РФ. Если наследник, призванный к наследованию по завещанию или по закону, принял наследство путем подачи заявления нотариусу пункт 1 статьи ГК РФ , то согласно пункту 4 статьи ГК РФ такое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество если данное право подлежит государственной регистрации.

Исходя из этого, суд пришел к выводу, что право собственности на наследственное имущество возникает у наследника со дня открытия наследства независимо от даты государственной регистрации этого права. Суд указал, что государственная регистрация права собственности наследника на недвижимое имущество, перешедшее к нему в порядке наследования, носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда оставлено в силе. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и или подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя заявителей о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В указанных случаях государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц.

Удивительно, но факт! Закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установил, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения обременения прав на него, в том числе аренда.

Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. УФРС приостановило государственную регистрацию прекращения права хозяйственного ведения предприятия на нежилое помещение в связи с непредставлением заявителем на государственную регистрацию документа, подтверждающего оплату государственной пошлины.

ПУБЛИКАЦИИ

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Пунктом 4 статьи 16 Закона о регистрации предусмотрено, что вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами предъявляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины.

Предприятие, полагая, что государственная пошлина не должна уплачиваться при подаче заявления о регистрации прекращения права хозяйственного ведения в силу отсутствия прямого указания на то в Налоговом кодексе Российской Федерации далее - НК РФ и Законе о регистрации, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным приостановления государственной регистрации. Признавая действия УФРС по приостановлению регистрации права соответствующими Закону о регистрации, суд исходил из нижеследующего.

Пунктом 20 статьи При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации.

Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.

Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

Индивидуальный предприниматель арендатор обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью арендодателю и к учреждению юстиции, осуществляющему регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обязании зарегистрировать подписанный между сторонами договор аренды здания сроком на 10 лет на основании пункта 3 статьи ГК.

В ходе судебного разбирательства один из ответчиков - арендодатель - заявил, что в соответствии с пунктом 2 статьи и пунктом 3 статьи ГК договор аренды здания, заключенный на срок один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой он считается незаключенным.

Предъявленный истцом иск является фактически иском о понуждении заключить договор аренды.

Удивительно, но факт! Согласно пункту 2 статьи ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи ГК, когда заключение договора обязательно для одной из сторон. Следовательно, пункт 3 статьи ГК не может применяться к сделкам, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Арбитражный суд первой инстанции установил, что истец неоднократно обращался к арендодателю с требованием передать ему ряд документов, необходимых для регистрации договора аренды.

Однако арендодатель без уважительной причины не передал истцу этих документов. Такие действия арендодателя суд квалифицировал как уклонение от государственной регистрации договора аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи ГК в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи ГК носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Удивительно, но факт! Постановлением окружного суда судебный акт апелляционной инстанции отменен, решение суда первой инстанции оставлено в силе по следующим основаниям.

На этом основании арбитражный суд удовлетворил требование истца и принял решение о регистрации договора аренды. Все расходы по оплате госпошлины арбитражный суд возложил на арендодателя, указав, что учреждение юстиции, которое в силу пункта 3 статьи ГК и на основании принятого судом решения обязано зарегистрировать договор, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца. Данное решение суда постановлениями апелляционной и кассационной инстанций оставлено без изменения.

Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным. Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи ГК договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным. Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года.

Согласно пункту 2 статьи ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия.

Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

Проекты по теме:

На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания абз. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [9] , при переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это п.

Таким образом, места общего пользования не имеют самостоятельного характера, поскольку предназначены исключительно для обслуживания и удовлетворения нужд всех собственников. Следовательно, помещения, которые в договоре аренды могут быть обозначены как самостоятельные помещения, но которые фактически являются местами общего пользования коридоры, холлы, лестничные клетки , не могут быть самостоятельным объектом аренды. Тот факт, что арендатору переданы места общего пользования, не говорит о неделимости предмета обязательства.

В данном случае право общей долевой собственности на общее имущество здания, которое имеется у всех собственников, производно от права собственности на объекты в здании и следует судьбе последнего.

Больше материалов по теме:

Данное право не говорит о неделимости предмета обязательства и не порождает у собственников возможности предъявления арендатору на основании п. Таким образом, оснований для взыскания с арендатора одним из собственников помещений в солидарном порядке задолженности по арендной плате за помещения, являющиеся местами общего пользования, не имеется.

В каком размере подлежит взысканию плата за пользование земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, если между муниципальным образованием и землепользователем имеется соглашение об оплате фактического пользования земельным участком, которое на момент рассмотрения спора не расторгнуто, не изменено и не оспорено, при этом плата в соглашении определена на основании нормативного правового акта, устанавливающего ставки арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной собственности субъекта Российской Федерации?

В соответствии с абз. Ссылаясь на обязанность арендатора осуществить государственную регистрацию договора аренды, арендодатель не представил доказательства принятия необходимых мер для выполнения ответчиком данной обязанности.

Так, техническая документация на сданное в аренду помещение не была передана арендатору. Статьей ГК РФ предусмотрен способ защиты нарушенных интересов арендодателя при уклонении арендатора от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, в виде права обратиться в суд с требованием о понуждении к регистрации сделки.

Удивительно, но факт! Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Истцом не представлены доказательства нарушения его прав и охраняемых законом интересов отсутствием государственной регистрации договора аренды, обращения в суд с требованием о понуждении арендатора выполнить нарушенную, по его мнению, обязанность по регистрации сделки. При таких обстоятельствах, когда условия договора недостаточно четко определяют обязанности сторон по проведению государственной регистрации договора аренды, арендодатель не принимает необходимых мер для обеспечения арендатору возможности самому осуществить государственную регистрацию сделки и не использует законных средств для понуждения его к выполнению данной обязанности, предъявление иска о применении последствий недействительности сделки ввиду несоблюдения требований о ее государственной регистрации является способом злоупотребления правом.

Требования статьи ГК РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества установлены в целях защиты интересов арендаторов, и именно арендодатель обязан обеспечить условия для реализации установленного законом обременения прав арендодателя соответствующего помещения. В проанализированных делах иск о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности фактически использовался недобросовестным арендодателем как способ расторжения договора аренды, заключенного на длительный срок в материалах дела имелись сведения о намерении истцов заключить договор аренды с другим арендатором.

В связи с изложенным возникает вопрос о возможности отказа в признании недействительным незаключенным договора, который исполнен сторонами, но не прошел государственную регистрацию, если с указанным требованием обращается сторона, от которой зависит проведение регистрации, а другая сторона не заявляет встречный иск о понуждении к регистрации сделки.

Удивительно, но факт! Арбитражный суд не вправе обязать учреждение юстиции осуществить государственную регистрацию с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации.

На наш взгляд, в такой ситуации суду следует выяснить причины, вследствие которых стороны не произвели государственную регистрацию договора, предложить заинтересованной стороне принять меры к регистрации сделки в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи ГК РФ в случае уклонения другой стороны от указанных действий.

Возвращаясь к вопросу о том, какой правовой режим установлен для аренды нежилых помещений ст. Витрянский, "порождаются парадоксальные ситуации", когда для договора аренды здания, заключенного на срок менее года, государственная регистрация не требуется, а для аренды его части нежилого помещения такая регистрация необходима независимо от срока действия договора.

Получается, что для аренды нежилых помещений предусмотрен более жесткий правовой режим по сравнению с арендой зданий, сооружений, тогда как экономическая значимость последних очевидно больше. Представляется, что при отсутствии специального правового регулирования аренды нежилых помещений распространение на данные отношения правового режима аренды зданий, сооружений ст.

Является проблемным и вопрос, в каких случаях неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью наступают последствия в виде недействительности договора на основании п. Согласно пункту 1 статьи ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Однако такое толкование представляется правильным, поскольку решает вопрос о том, какая из общих норм п. Вопросы, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество В практике судов Северо - Кавказского округа наиболее часто возникают вопросы, связанные с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество. При решении данного вопроса суды округа с учетом требований статьи , пункта 2 статьи ГК РФ исследовали обстоятельства государственной регистрации права собственности, признавая заинтересованное лицо собственником имущества только при наличии такой регистрации, независимо от того, в какой период до вступления Закона о регистрации в силу или после возникли спорные отношения.

Отказывая в удовлетворении иска, кассационная инстанция указала, что согласно статье ГК РФ недостроенные дома коттеджи относятся к объектам, определяемым законодательством как недвижимость. В силу статьи ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации.

В день передачи имущества между этими же лицами - учредителем и вновь созданным юридическим лицом был заключен договор аренды этого здания сроком на 2 месяца. Учредитель стал арендатором имущества и уплачивал арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды.

Затраты по аренде на основании пунктов 10 и 12 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции работ, услуг , утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от Истец оспаривал выводы налогового органа о нарушении налогового законодательства - необоснованного отнесения на издержки обращения суммы арендной платы, что повлекло занижение налогооблагаемой базы по налогу на прибыль и неполной уплате налога на прибыль, занижения налогооблагаемой базы по налогу на имущество и неполную уплату этого налога.

Данные нарушения, по мнению налогового органа, возникли из-за ничтожности договора аренды здания ввиду отсутствия государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, переданного в качестве вклада в уставный капитал ст. Кроме того, согласно п. Выводы суда кассационной инстанции по данному делу были следующими. По налогу на имущество. В соответствии со ст.

В случае отражения основных средств на балансе двух предприятий имело бы место двойное налогообложение.

Удивительно, но факт! Такой иск может быть предъявлен только в случае, предусмотренном пунктом 4 статьи ГК, когда заключение договора обязательно для одной из сторон.

Однако, в своем Постановлении Конституционный Суд опроверг данное представление об обязательном наличии публичного элемента в таких спорах, тем самым, подтвердив возможность передачи их на рассмотрение третейских судов.

Так, Конституционный суд указал, что публично-правовой элемент возникает в данных отношениях не в силу принятия того или иного решения третейским судом, а в результате реализации имущества с публичных торгов.

Домашний очаг

При этом арбитражный суд на основании пункта 3 статьи 13 Закона о государственной регистрации обязал учреждение указать датой регистрации день окончания месячного срока со дня подачи истцом заявления и документов на регистрацию, в которой ему было отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено в части определения даты регистрации перехода права собственности на здание. Как следует из пункта 3 статьи 2 Закона о государственной регистрации, датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, днем внесения записи в Единый государственный реестр прав является день ее фактического совершения, и арбитражный суд был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения. В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации учреждение юстиции несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним.

Поскольку ввиду отказа учреждения юстиции право собственности истца на здание не было зарегистрировано в установленный срок, то истец вправе на основании пункта 1 статьи 31 Закона о государственной регистрации, а также статей 16 и ГК потребовать от учреждения юстиции возмещения причиненных в результате этого убытков. Учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли - продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли - продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.

Строительная организация обратилась в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из представленных документов следовало, что строительная организация, являющаяся собственником нескольких жилых квартир и построенном ею жилом доме, подписала договор купли - продажи одной из этих квартир с акционерным обществом.

Учреждение юстиции отказало в регистрации на том основании, что ранее им уже был зарегистрирован договор купли - продажи той же квартиры, заключенный между упомянутой выше строительной организацией продавцом и индивидуальным предпринимателем покупателем.

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли - продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли - продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован.

Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли - продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли - продажи. Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с требованиями статьи 12 Закона о государственной регистрации и Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом.

Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли - продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли - продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.

Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли - продажи в его государственной регистрации. Учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли - продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

Стороны обратились в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации. Из представленных суду документов следовало, что стороны, заключившие договор купли - продажи здания, обратились к учреждению юстиции с заявлением о его государственной регистрации, сославшись на содержащееся в договоре условие о том, что он вступает в силу с момента государственной регистрации. Учреждение юстиции на основании пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказало в регистрации, поскольку данный договор не подлежит государственной регистрации.

Арбитражный суд первой инстанции отказал сторонам в удовлетворении иска к учреждению юстиции. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям статей и ГК осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Закона о государственной регистрации во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли - продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей и ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли - продажи здания.



Читайте также:

  • Реестр недвижимого имущества иркутской области
  • Посоветуйте юриста по жилищным вопросам в спб
  • Неплательщик алиментов на ребенка
  • Департамента аренды города москвы
  • Консультация юриста